Суть переуступки в том, что дольщик, который заключил ДДУ с застройщиком и получил право на квартиру в строящемся доме, передает это свое право другому человеку за определенную плату. Часто к этой сделке прибегают люди, которым не нужна квартира для проживания: они покупают ее с инвестиционными целями. Ведь на стадии котлована недвижимость стоит относительно дешево, но по мере возведения дома растет в цене. Иногда к цессии прибегают дольщики, которые видят, что девелопер нарушает качество и сроки строительства. Поэтому надо помнить, что продавец при оформлении договора переуступки отвечает только за законность оригинальных документов и не более.

У инвестора есть два пути получить доход. Один способ — дождаться окончания строительства, получить право собственности на квартиру и продать ее на вторичном рынке. Это принесет больше денег, но и потребует больше времени — нужно будет дождаться, когда застройщик сдаст дом и передаст ключи. Другой способ — это передать квартиру по договору переуступки, когда она уже стала дороже, но еще не введена в эксплуатацию.

Продать квартиру напрямую по договору купли-продажи нельзя, ведь квартиры еще нет, и она формально дольщику не принадлежит. Зато можно переуступить свое право требовать у застройщика жилье, когда дом будет сдан. Но оформление такой сделки связано с определенными рисками как для продавца, так и для покупателя.

Достаточно часто застройщики, чтобы получить дополнительную выгоду или не допустить конкуренции со стороны частных инвесторов, включают в ДДУ такое требование: любая сделка по переуступке может заключаться только с согласия строительной компании. Теоретически это логично. Застройщик, во-первых, должен знать, кому он в итоге будет передавать квартиру, во-вторых, с кого требовать оставшийся долг, если первый дольщик не выплатил ему всех денег. И в последнем случае девелопер может не согласиться с выбором покупателя. Например, счесть его ненадежным, усомниться в его платежеспособности. Поэтому согласие застройщика — обязательный пункт, если вместе с правом на квартиру дольщик передает покупателю и свой долг. Причем независимо от того, указан в ДДУ пункт о согласии или нет. Но часто договор цессии — это возможность для застройщика получить дополнительные деньги. За свое согласие компания может потребовать денег — напрямую, в качестве комиссии, или завуалировав это какими-то дополнительными услугами, например ведением сделки переуступки. Сумма такой «комиссии» может очень разниться — это может быть один процент от стоимости квартиры, а может и больше 10 процентов.

Отказать в такой сделке может и банк: если квартира приобреталась в ипотеку, то совершить переуступку без согласия банка невозможно. Поэтому перед продажей нужно будет договориться с кредитной организацией.

Важно помнить, что переуступка, как и ДДУ, подлежит обязательной государственной регистрации. Но бывает, что недобросовестный дольщик переуступает свое право на квартиру нескольким покупателям. Это возможно в тех случаях, когда покупатель приобрел будущую квартиру у застройщика не по ДДУ, а по какому-то другому соглашению: предварительному договору купли-продажи, купли-продажи векселя, предварительному ДДУ — словом, по документу, который не нужно регистрировать в Росреестре. В таком случае судебная практика признает действительной только ту цессию, которая была совершена самой первой.